南佛罗里达不仅赢得新冠疫情期间的迁徙热潮，还获得了巨大利益。数据显示，随着资金从纽约等传统重镇流出，佛州2019年至2023年间，来自跨州迁移税务申报者的调整后年总收入达到了206.5亿美元。仅大迈阿密地区就吸引了105亿美元。到2023年，迁入“魔术之城”的外州新居民平均收入为178,382美元。这本该催生一波购房热潮，但在迁徙浪潮的几个最大聚集地，待售房市场反而异常冷静。

（图源：纽约邮报报道截图）

例如，西棕榈滩今年房价仅上涨0.9%；迈阿密房价则下降了4.2%，数据来源于Realtor.com®。与此同时，豪华租金持续攀升。根据迈阿密房地产经纪人最新的租赁报告，西棕榈滩租金年涨幅仅为0.9%，但中高端租金上涨了1.6%。迈阿密租金上涨0.6%，中高端租金增长0.7%。

私人股本投资者Austin LeBahn去年移居迈阿密，他曾在芝加哥和丹佛金融圈打拼，之所以被迈阿密吸引，是因为这里还处于崛起初期。他告诉Realtor.com：“在我们国家历史上，能够见证一个城市或地区转型的时刻并不多，这是非常激动人心的。”对LeBahn来说，南佛罗里达作为“南方华尔街”的崛起，并非简单复制纽约的温暖邮编，而是公司、资本及人才的重新组合，可能孕育全新格局。他因此申请了当地一家公司工作，携妻儿入住市中心租房。

这正是当前南佛罗里达房市的矛盾：该地区吸引了渴望买入未来的高收入新人，但许多人仍选择先租房以站稳脚跟。

LeBahn选择租房是个人决策，但并不罕见。根据美国社区调查，2019年至2024年间，全国年收入10万美元及以上的租客比例从18%上升到了24%。Realtor.com的高级经济学家Jiayi Xu解释说：“高收入人群因不确定性而选择租赁。”许多迁入迈阿密及其他中心的专业人士最初未确定停留时间，故租房代替购房。Xu表示，整体上这使得城市拥有“高收入、对价格不敏感、宁愿多付租金也不轻易购买的租客”。

即使LeBahn的决定更多基于坚定信念而非谨慎，也符合此模式。他找寻一个能够承载抱负的城市，最终选择迈阿密。他说：“这里具备芝加哥或纽约传统基础设施的许多要素，但拥有更多数量多样且更富创新及灵活性的投资公司，这是其他中心远不及的。这给人一种浓厚的创业氛围。”因此，租房是他对迈阿密未来的一种试探而非束缚。

还有经济因素。Xu计算，2023年迁移高峰期，迈阿密典型入门级住房租金月付2511美元，购房则月付3540美元，溢价高达41%。即使收入达178,382美元，月供也将占总收入近四分之一，而且这样还是入门级房屋。LeBahn亲身体会到这差距，他说：“迈阿密租金显著高于我们住过的任何地方，甚至是芝加哥。”不过租房仍更合理。他预计未来会买房，“纯粹基于生活方式考量”，但未来几年内仍坚持租赁。

在大多数繁荣市场，市场松动往往从高端开始。新供应增加，需求回落，降温逐渐波及下层市场。这一动向在其他阳光带大都市也有体现。根据Realtor.com数据，德州奥斯汀租金下降逾7%，凤凰城租金下降4%，部分原因是豪华单位供应过剩。但当高收入者延长租期，反而保持了中高端单位的需求压力，阻止了其他市场常见的缓和现象。

这可能部分解释了南佛罗里达为何逆势而行，呈现与同类市场不同的表现。LeBahn称：“这市场极具韧性，这种韧性源自庞大流入人口基数以及市场的活跃度。”

迈阿密真正的优势可能是心理预期：人们认为必须现在入场。南佛罗里达一直有优良气候和税收优势，尤其是金融业从业者和机构日益坚信该地将成为新的权力中心。这种信念不仅体现在住房市场，也同样反映在写字楼市场。

2026年2月，迈阿密办公楼空置率为12.8%，显著低于全美17.6%的平均水平。同时，西棕榈滩和迈阿密在全美最大市场中拥有最低办公楼空置率，迈阿密房地产经纪人分析显示，迈阿密市场A及A+级写字楼租金自2019年以来累计上涨64%。2025年大额租赁方包括Amazon、ADP、Assurant、Uber和Sidley Austin等。

LeBahn表示：“我们被迈阿密的增长所吸引。”如今，该增长或许是南佛罗里达市场最强劲的动力。一个城市在成为金融中心之前，首先是一场投资押注，人们愿意提前买单，因为他们相信这个区域的未来版图正在重新绘制。目前，办公楼和出租住宅市场明显是这场赌局的核心。


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